De nieuwe Europese Hypotheekrichtlijn wordt pas deze zomer van kracht. Toch kunt u nu al geconfronteerd worden met de gevolgen. Een groot deel van de geldverstrekkers heeft er namelijk voor gekozen de nieuwe wetgeving eerder toe te passen.
Deze richtlijn, de Mortgage Credit Directive (MCD), houdt in het kort in dat de lidstaten binnen de Europese Unie op dezelfde wijze hypotheken gaan aanbieden aan consumenten.
Dit zijn de belangrijste gevolgen van de nieuwe Europese Hypotheekrichtlijn?
- Bindende offerte pas na akkoord van alle voorbehouden
- Verplichte samenvatting van de offerte
- Is het rente-aanbod of de bindende offerte leidend bij NHG?
- Financieringsvoorbehoud nieuwbouw mogelijk te kort
- Boete mag niet hoger zijn dan werkelijk geleden schade
Offerte-traject
Bindende offerte pas na akkoord van alle voorbehouden.
De meest in het oog springende wijziging is dat u eerst een “rente-aanbod” van uw geldverstrekker gaat ontvangen. Dit is een niet-bindende offerte. Toch worden hierin alle voorbehouden al opgenomen die u dient aan te leveren. Denk daarbij aan de reguliere voorbehouden zoals inkomensbescheiden, taxatierapport van de woning, legitimatiebewijs en inbreng spaargelden.
U moet daarbij vooraf informatie geven over alle kosten die u gaat maken, zoals kosten voor de notaris, adviseur, maar ook de premie voor een opstalverzekering. De geldverstrekker is namelijk verplicht om het Jaarlijkse Kosten Percentage (JKP) in de bindende offerte op te nemen.
Pas wanneer de geldverstrekker alle voorbehouden voor het rente-aanbod heeft goedgekeurd ontvangt u de bindende offerte. U heeft dan nog een periode van maximaal 14 dagen bedenktijd. Gaat u niet akkoord met de bindende offerte, dan kunt u zonder kosten te betalen aan de geldverstrekker de opdracht annuleren.
Standaard Informatiedocument
Verplichte samenvatting van de offerte
De nieuwe hypothekenrichtlijn verplicht de bemiddelaar om u op voorhand het European Standarised Information Sheet (ESIS) te overhandigen. Dit standaard informatiedocument is een samenvatting van de hypotheekofferte. Dit maakt het eenvoudig om meerdere offertes te vergelijken, ook in het buitenland.
Toetsmoment bij NHG onduidelijk
Is het rente-aanbod of de bindende offerte leidend bij NHG?
Op dit moment is het toetsmoment voor een NHG-hypotheek de bindende offerte. De vraag is of nu het rente-aanbod leidend wordt, immers de geldverstrekker heeft alle voorbehouden al in het aanbod opgenomen en ontvangen. Uit navraag van NBG bij de NHG, blijkt dat zij hier nog geen standpunt over hebben ingenomen.
Hierdoor kan de geldigdheid van de documenten die moeten worden aangeleverd voor de Nationale Hypotheek Garantie, in het gedrang komen. Dit zorgt mogelijk voor vertraging bij de aanvraag en in het slechtste geval komt de klant niet in aanmerking voor NHG. Het is dus zaak dat de NHG hier snel een standpunt over inneemt.
Financiering nieuwbouwwoning
Financieringsvoorbehoud nieuwbouw mogelijk te kort.
Ook bij nieuwbouwwoningen kunnen problemen ontstaan. De geldverstrekker zal pas een bindende offerte willen afgeven indien de bouwvergunning onherroepelijk is geworden. Het financieringsvoorbehoud bedraagt vaak 2 maanden, na ondertekening van de koop-/aanneemovereenkomst.
De aanvraag voor de bouwvergunning wordt in de praktijk pas ingediend nadat een minimum aantal deelnemers zich heeft ingeschreven. Het financieringsvoorbehoud van 2 maanden is dus te kort. Het is daarom aan te bevelen om een extra opschortende voorwaarde op te nemen dat de termijnen voor de financiering pas ingaan nadat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden.
Boete bij vervroegd aflossen
Boete mag niet hoger zijn dan werkelijk geleden schade
Wie de hypotheek vervroegd aflost moet de geldverstrekker compenseren voor de gemiste inkomsten. Deze ‘boeterente’ mag in de nieuwe richtlijn niet hoger zijn dan de werkelijk geleden schade. Dit dwingt geldverstrekkers om hun boetebeleid rondom vervroegd aflossen aan te passen.
Zo heeft Delta Lloyd per 21 maart de voorwaarden van de budget hypotheek aangepast. De boete bij vervroegd aflossen wat namelijk 3%.
Thijs Berndsen is Hypotheek Specialist bij NBG en schrijft regelmatig een column over de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Heeft u vragen naar aanleiding van deze informatie, neem dan contact met ons op.
